Att köpa hus i Italien

Att köpa hus i Italien är annorlunda än att köpa i Sverige och den italienska fastighetsmarknaden skiljer sig en del från i många andra länder. Tillgången till information om objekt till salu i Italien är sämre. Det finns många sökmotorer för lediga objekt, men få är övergripande och de är sällan anpassade till den utländska spekulanten. Säljaren lägger oftast ut sitt objekt hos flera mäklare för att öka sin möjlighet att sälja, vilket innebär att det kan finnas spekulanter via många mäklare och ingen mäklare har kontroll över alla spekulanter (om mäklaren inta har fått exklusivitet vilket de ibland får). Om du hittat en fastighet som du vill köpa bör du därför lägga ett bud så snart som möjligt för att inte riskera att någon annan köper den.

Priset på en fastighet ska betraktas som det pris säljaren önskar sälja för, och är normalt förhandlingsbart.

Att lägga ett bud innebär att du officiellt förklarar din önskan om att köpa fastigheten. I Italien behöver man då formulera sitt bud skriftligen och erbjuda en handpenning för att intyga att intresset är seriöst. Handpenningens summa kan bestämmas tillsammans med säljaren innan. Normalt är den runt 5% av det totala priset eller budet på huset. Om säljaren godkänner budet signeras det skriftliga dokumentet av båda parter och handpenningen betalas, vilket gör budet juridiskt bindande.

Det preliminära kontraktet, Compromesso, är nästa steg. (I vissa fall kan man gå direkt till slutkontrakt och överta fastigheten på en gång; läs nästa steg om slutkontrakt, Rogito). Compromesso är ett mycket viktigt steg eftersom det är bindande och beskriver när och på vilka villkor försäljningen ska slutföras. Det är därför viktigt att du förstår varje del av kontraktet. Det är ofta en god idé att låta översätta Compromesso. Man kan också välja att låta en italiensk advokat titta på det och bekräfta eller förbättra dess kvalité och tydlighet, som en extra försäkrande åtgärd. Kontraktet måste innehålla försäljningspris, beräknat datum för överlämning, villkor som köpare och säljare ska uppfylla, en full beskrivning av fastigheten och dess skick med relaterad information om taxeringsvärde och eventuella bygglov, aktuella ägarförhållanden och information om eventuella lån som finns på fastigheten. En ritning skall bifogas och straffåtgärder vid orimliga förseningar eller om villkor inte uppfylls skall beskrivas. I samband med att kontraktet godkänns och signeras, gör köparen första delbetalningen, caparra confirmatoria. Den brukar ligga mellan 10% och 30% av försäljningspriset, plus skatt. I detta steg betalar även du som köpare ett arvode, proviggione, till mäklaren.

Ytterligare delbetalningar kan vara aktuellt och skall också tas upp i Compromesso. Det är vanligt att man betalar mellan 20% och 60% innan slutkontrakt vid nybyggen.

Om säljaren av någon anledning inte kan slutföra försäljningen är han skyldig att återbetala delbetalningarna och eventuellt också en straffbetalning. Om du som köpare istället drar dig ur betalas pengarna inte tillbaka.

Vid köp av ett nybygge ska en försäkring (insurance bond) utföras för varje delbetalning. Försäkringen ska utfärdas efter att din betalning är gjord (kontrollera innan att säljaren/byggföretaget ansvarar för detta). Det tar ett par veckor innan den är klar. Compromesso, d v s det första kontraktet, ska innehålla villkoren för dina försäkringar och när du ska få dem.

Ansök om din individuella fiskala kod, Codice Fiscale. För att kunna registrera fastigheten i ditt namn behöver du din Codice Fiscale, som du kan ansöka om på italienska ambassaden hemma eller på ett lokalt kontor där du ska köpa fastigheten. Detta ska du göra minst sex veckor innan datum för slutkontrakt. Codice Fiscale kommer du att behöva i många ärenden i Italien, som att öppna bankkonto, registrera dig för fastighetsskatt, köpa mobilabonnemang etc.

Öppna ett bankkonto ska du också göra innan slutkontraktet för att kunna göra den slutgiltiga betalningen. Det vanligaste sättet att betala den sista delbetalningen på mötet med notarien är med en check som din italienska bank utfärdar åt dig.

Slutkontrakt, Rogito, slutför köpet. Signering sker framför notarien, Notaio, som är anställd av staten, betald och utvald av köparen. Notarien är den enda professionella personen som kan registrera ägarskiftet i det officiella registret. Innan han gör det granskar han alla dokument och hanterar betalningen av de skatter som ska betalas i samband med köpet. Fastigheten är officiellt inte din förrän notarien har registrerat dig som den nye ägaren hos kontoret för landregistret.

Om du inte talar flytande italienska kräver notarien att du ger fullmakt till någon som kan det, som representerar dig på mötet. Din mäklare, advokat eller en översättare är lämpliga personer att göra det.

Den slutgiltiga betalningen ska finnas likvid för mottagaren innan du lämnar notarien.  Vanligen betalar man den via en check på hela summan. Denna kan din italienska bank uträtta åt dig.

Dokument som bekräftar registreringen av ägarskiftet skall lämnas in till myndigheterna och två eller tre månader senare kan du erhålla din egen certifierade, stämplade kopia på Rogito. Då ska du skicka in en bekräftelse på att du fått dokumentet. Notarien ger dig formuläret, Questura, som du behöver.

Till sist behöver du ansluta dig för vatten, gas, el, telefon etc.

Skatter och andra kostnader Notarien tar ett fast arvode för sin tjänst, vanligen runt 2% av värdet på fastigheten.

Den största tillkommande kostnaden är en registreringsskatt för registreringen av ägarskiftet. För ett andrahem är denna 10% på objektets taxeringsvärde (för nybyggen försäljningsvärdet). För ett permanentboende, Prima Casa, är det 3%, om du köper från privatperson eller 4% om du köper från ett företag, exempelvis ett byggföretag.

I Italien tar också mäklaren provision av köparen. Provisionen är 3% (gäller både säljaren och köparen) och betalas i samband med att ett bindande avtal skrivs på fastigheten. Om värdet på fastigheten är litet brukar ett miminiarvode debiteras. När du som kund går via SteiVell och någon av våra noggrannt utvalda mäklare betalar du inget mäklararvode i Italien, utan direkt till SteiVell i Sverige. Då har du även tillgång till SteiVells support och nätverk i Italien, utöver den hjälp som du får av mäklaren i Italien.

Tre små skatter tillkommer (registrering av land, skatt, och eventuellt lån) och betalas till regionen, på €168 vardera.

Fastighetsskatten som du sedan betalar efter att fastigheten är din, kallas I.C.I. , Imposta Comunale sugli Immobili. Detta är en lokal skatt som betalas endast av ägare till ett andrahem. Skatten varierar beroende på kommun, mellan 0,4% oc 0,7% av taxeringsvärdet på huset. Den betalas i två delar, normalt i juni och i december. Det är ingen fastighetsskatt för permanentboende.

Inkomster från eventuell uthyrning ska deklareras till skattemyndigheten både i Italien och i ditt hemland, dubbelbeskattningsavtalet innebär att du bara behöver betala skatt i ett land.

För en andra bostad är det ingen vinstskatt på ett hus som säljs med vinst efter att du behållit det i fem år.  Inte heller om du köpt en del av ett nybygge och säljer innan det är färdigställt. Om du säljer innan fem år betalar du 20% vinstskatt.